Πώς χάρισαν το Ελληνικό στη Lamda Development

Αποκλειστικά στα dikaiologitika.gr ολόκληρη η πραγματογνωμοσύνη που διέταξε ο εισαγγελέας Οικονομικού Εγκλήματος, η οποία αποδεικνύει ότι το ακίνητο πουλήθηκε τουλάχιστον 2,5 φορές κάτω από την πραγματική του αξία - Άρθρα της καθηγήτριας του ΕΜΠ, Ελένης Πορτάλιου και του οικονομολόγου, Παύλου Δερμενάκη - Η Ευρωβουλή ξεκινά διερεύνηση σχετικής αναφοράς.
Σε τιμή του­λά­χι­στον δυό­μι­ση φορές μι­κρό­τε­ρη, με «ανορ­θό­δο­ξες» εκτι­μή­σεις και αντιε­πι­στη­μο­νι­κές με­θο­δεύ­σεις, αλλά και με ανοι­χτά τε­ρά­στια ζη­τή­μα­τα νο­μι­μό­τη­τας που­λή­θη­κε, ή σω­στό­τε­ρα χα­ρί­στη­κε, το πρώην αε­ρο­δρό­μιο του Ελ­λη­νι­κού και το πα­ρά­κτιο μέ­τω­πο στη Lamda Development του ομί­λου Λάτση, σύμ­φω­να με την πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη του μη­χα­νι­κού Γιώρ­γου Ανα­μα­τε­ρού, την οποία φέρ­νουν στη δη­μο­σιό­τη­τα απο­κλει­στι­κά τα dikaiologitika.​gr.

Μετά την ολο­κλή­ρω­ση του δια­γω­νι­σμού για το Ελ­λη­νι­κό (το 2014, με κυ­βέρ­νη­ση Σα­μα­ρά-Βε­νι­ζέ­λου) και τα τότε δη­μο­σιεύ­μα­τα, ο ει­σαγ­γε­λέ­ας Οι­κο­νο­μι­κού Εγκλή­μα­τος, Γ. Δρα­γά­τσης, με έγ­γρα­φό του στις 13/11/2014 ανέ­θε­σε στους πραγ­μα­το­γνώ­μο­νες, Γιώρ­γο Ανα­μα­τε­ρό και Γιάν­νη Μελά να εκτι­μή­σουν την εμπο­ρι­κή αξία του ακι­νή­του Μη­τρο­πο­λι­τι­κός Πόλος Ελ­λη­νι­κού – Αγίου Κοσμά (ΜΠΕΑ). Στόχο της πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νης, ήταν να διε­ρευ­νη­θεί αν ήταν εύ­λο­γο το τί­μη­μα (559.792.000 εκατ. ευρώ) που είχε συμ­φω­νη­θεί με­τα­ξύ του ΤΑΙ­ΠΕΔ και της Lamda Development και το οποίο βα­σί­στη­κε στην εκτί­μη­ση του οίκου AmericanAppraisalHellasLtd.

Οι δύο πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νες πα­ρα­δό­θη­καν στον αρ­μό­διο ει­σαγ­γε­λέα το Σε­πτέμ­βριο του 2015. Αξί­ζει να ση­μειω­θεί ότι προ­κα­λεί ερω­τη­μα­τι­κά η -σύμ­φω­να με ασφα­λείς πλη­ρο­φο­ρί­ες- από­φα­ση του κ. Δρα­γά­τση, να ανα­θέ­σει στη συ­νέ­χεια σε άλ­λους πραγ­μα­το­γνώ­μο­νες να εκ­πο­νή­σουν δύο νέες εκτι­μή­σεις, οι οποί­ες δεν είναι γνω­στό αν έχουν ολο­κλη­ρω­θεί.

Εκτός από το τί­μη­μα, τα ζη­τή­μα­τα νο­μι­μό­τη­τας που εγεί­ρο­νται αφο­ρούν, με­τα­ξύ άλλων, την πα­ρα­χώ­ρη­ση της έκτα­σης για 99 χρό­νια και όχι για 50, ενώ η Lamda απο­κτά το 30% εξ αδιαι­ρέ­του της πλή­ρους κυ­ριό­τη­τας, κάτι που ση­μαί­νει ότι ιδιο­ποιεί­ται δη­μό­σιο ακί­νη­το. Επί­σης, Στρα­τη­γι­κή Με­λέ­τη Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σε­ων, παρά τα σαφώς ορι­ζό­με­να, δεν έχει γίνει, ενώ η δό­μη­ση μιας πε­ρί­κλει­στης – φυ­τευ­τής πόλης πε­ρί­που 27.000 κα­τοί­κων στο κο­ρε­σμέ­νο Λε­κα­νο­πέ­διο και σε μια πε­ριο­χή ιδιαί­τε­ρου αρ­χαιο­λο­γι­κού εν­δια­φέ­ρο­ντος, θα γίνει με «υπερ­βά­σεις» σε συ­ντε­λε­στές δό­μη­σης και χρή­σεις (Δείτε και το άρθρο της Ελέ­νης Πορ­τά­λιου).

Πο­ρί­σμα­τα κό­λα­φος

Η πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη του κ. Ανα­με­τε­ρού, την οποία φέρ­νουν στη δη­μο­σιό­τη­τα απο­κλει­στι­κά τα dikaiologitika.​gr ανα­δει­κνύ­ει πλη­θώ­ρα ζη­τη­μά­των στη συμ­φω­νία πώ­λη­σης του Ελ­λη­νι­κού στη LamdaDevelopment, με κυ­ριό­τε­ρο ότι το τί­μη­μα των 600 εκατ. ευρώ είναι του­λά­χι­στον κατά δυό­μι­ση φορές μι­κρό­τε­ρο, με τη ση­με­ρι­νή αξία του Ελ­λη­νι­κού να υπο­λο­γί­ζε­ται στο 1,5 δισ. Σε αντί­στοι­χα συ­μπε­ρά­σμα­τα κα­τα­λή­γει και η πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη του κ. Μελά, ο οποί­ος απο­φαί­νε­ται ότι η ση­με­ρι­νή αξία του Ελ­λη­νι­κού δεν είναι κάτω από 2,3 δισ. ευρώ, δη­λα­δή, την υπο­λο­γί­ζει τέσ­σε­ρεις φορές πάνω από την τιμή στην οποία τε­λι­κά που­λή­θη­κε.

Και τα δύο πο­λυ­σέ­λι­δα πο­ρί­σμα­τα απο­τε­λούν κό­λα­φο για τη δια­δι­κα­σία που ακο­λου­θή­θη­κε από το ΤΑΙ­ΠΕΔ στην πε­ρί­πτω­ση του Ελ­λη­νι­κού. Πέρα της κα­θα­ρά δια­γω­νι­στι­κής δια­δι­κα­σί­ας (που άρ­χι­σε με εννέα δια­γω­νι­ζο­μέ­νους και κα­τέ­λη­ξε με έναν, τη LamdaDevelopment), στο μι­κρο­σκό­πιο των πραγ­μα­το­γνω­μό­νων βρέ­θη­καν τα πε­πραγ­μέ­να της εται­ρεί­ας εκτι­μή­σε­ων AmericanAppraisalHellas, που εκ­πό­νη­σε την εκτί­μη­ση βάσει της οποί­ας ορί­στη­κε το τί­μη­μα της σύμ­βα­σης, τα πε­πραγ­μέ­να της τε­χνι­κής εται­ρεί­ας Δέ­κα­θλον, που ήλεγ­ξε τη συμ­βα­τό­τη­τα του επι­χει­ρη­μα­τι­κού σχε­δί­ου σε σχέση με όσα επι­τρέ­πει ο νόμος (όσον αφορά σε χρή­σεις γης, επι­τρε­πό­με­να ύψη, συ­ντε­λε­στές δό­μη­σης κ.λπ.), καθώς και τα πε­πραγ­μέ­να του Νο­μι­κού Τμή­μα­τος του ΤΑΙ­ΠΕΔ, όσον αφορά τη σύμ­βα­ση.

Το αξιο­πρό­σε­κτο και στις δύο πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νες είναι ότι ενώ ξε­κι­νούν από δύο δια­φο­ρε­τι­κές βά­σεις και ακο­λου­θούν ου­σια­στι­κά δια­φο­ρε­τι­κές με­θο­δο­λο­γί­ες, ωστό­σο κα­τα­λή­γουν και οι δύο στα ίδια συ­μπε­ρά­σμα­τα. Ότι δη­λα­δή, το Ελ­λη­νι­κό πω­λεί­ται ένα­ντι πι­να­κί­ου φακής, ότι αγνο­ού­νται τε­ρά­στια πο­λε­ο­δο­μι­κά και χω­ρο­τα­ξι­κά ζη­τή­μα­τα και ότι οι όροι της σύμ­βα­σης είναι διά­τρη­τοι.

Ο κ. Ανα­μα­τε­ρός στην πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη του εκ­φρά­ζει έντο­νες αμ­φι­βο­λί­ες για το κατά πόσο πρέ­πει η αξία του ακι­νή­του να ταυ­τι­στεί με την επεν­δυ­τι­κή αξία του σε­να­ρί­ου Foster&Partners (δη­λα­δή του επεν­δυ­τι­κού σχε­δί­ου της «LamdaDevelopment), από τη στιγ­μή, μά­λι­στα, που το δι­καί­ω­μα «earn-out» που δί­νε­ται στο Δη­μό­σιο, είναι μάλ­λον αμε­λη­τέο (δι­καί­ω­μα 30% επί απο­δό­σε­ων, αν ο επεν­δυ­τής πιά­σει την εξω­πραγ­μα­τι­κή από­δο­ση του 15%).

Η American Appraisal Hellas στην εκτί­μη­σή της όχι μόνον δεν εκτι­μά αξία γης (πράγ­μα που όπως η ίδια ομο­λο­γεί, οδη­γεί σε χα­μη­λό­τε­ρο τί­μη­μα, αφού τα κενά οι­κό­πε­δα πω­λού­νται στην πα­ρού­σα φάση πολύ πιο εύ­κο­λα), αλλά επι­λέ­γει και να χρη­σι­μο­ποι­ή­σει μια μέ­θο­δο που χρη­σι­μο­ποιεί­ται μόνον σε εν λει­τουρ­γία επι­χει­ρή­σεις με επαρ­κή οι­κο­νο­μι­κά στοι­χεία (π.χ. ξε­νο­δο­χεία): τη «μέ­θο­δο των προ­ε­ξο­φλη­μέ­νων τα­μια­κών ροών». Το πράγ­μα έχει και συ­νέ­χεια. Ενώ η εν λόγω μέ­θο­δος χρη­σι­μο­ποιεί­ται το πολύ σε βάθος 15ε­τί­ας και με ένα συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξο­φλή­σε­ως της τά­ξε­ως του 9-10%, όταν το ρίσκο είναι με­σαίο, η American Appraisal την εφαρ­μό­ζει σε βάθος 100ε­τί­ας και με ένα συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξο­φλή­σε­ως της τά­ξε­ως του 14,5%!

Ο πραγ­μα­το­γνώ­μο­νας, λοι­πόν, δι­καί­ως ανα­ρω­τιέ­ται πώς δι­καιο­λο­γεί­ται η υιο­θέ­τη­ση ενός τέ­τοιου συ­ντε­λε­στή υψη­λού ρί­σκου, δε­δο­μέ­νων των πα­ρα­δο­χών της εκτί­μη­σης που αντι­στοι­χούν το πολύ σε ένα με­σαίο ρίσκο: ολο­κλή­ρω­ση του project από την πλευ­ρά της Lamda σε βάθος 25ε­τί­ας(!), project που απευ­θύ­νε­ται σε ένα αγο­ρα­στι­κό κοινό διε­θνές και δη υψη­λών ει­σο­δη­μά­των κ.λπ. Σύμ­φω­να με τον πραγ­μα­το­γνώ­μο­να, ο συ­ντε­λε­στής έπρε­πε να είναι το πολύ 10% και ως εκ τού­του το τί­μη­μα πάνω από 1,5 δισ. ευρώ (δείτε και το άρθρο του Παύ­λου Δερ­με­νά­κη).

Η πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη Μελά

Ο κ. Μελάς, σύμ­φω­να με πλη­ρο­φο­ρί­ες, επι­λέ­γει να αγνο­ή­σει πλή­ρως το επεν­δυ­τι­κό σχέ­διο της LamdaDevelopment και εκ­πο­νεί το δικό του εν­δει­κτι­κό σε­νά­ριο αξιο­ποί­η­σης (πάντα κατά τον Ν. 4062/2012), σύμ­φω­να με το οποίο πω­λού­νται σε ιδιώ­τες επεν­δυ­τές οι­κό­πε­δα με προ­κα­θο­ρι­σμέ­νες χρή­σεις γης, τα οποία ανα­λαμ­βά­νουν αυτοί να αξιο­ποι­ή­σουν με δικές τους δα­πά­νες, ενώ το κρά­τος ανα­λαμ­βά­νει την κα­τα­σκευή των υπο­δο­μών. Το project έχει βάθος το πολύ δε­κα­ε­τί­ας (και όχι 25ε­τί­ας!).

Από εκτι­μη­τι­κής από­ψε­ως η λύση που προ­τεί­νει ο δεύ­τε­ρος πραγ­μα­το­γνώ­μο­νας είναι πιο ορθή, καθώς η αξία ενός ακι­νή­του είναι αυτή που αντι­στοι­χεί στην βέλ­τι­στη αξιο­ποί­η­σή του και όχι στην αξία του σχε­δί­ου που έχει κατά νου να εφαρ­μό­σει ο εκά­στο­τε επεν­δυ­τής. Αλλά και από πρα­κτι­κή άποψη η λύση αυτή θε­ω­ρεί­ται πιο ρε­α­λι­στι­κή, καθώς θα οδη­γή­σει όχι μόνο σε με­γα­λύ­τε­ρα κέρδη για το Δη­μό­σιο, καθώς στην κρίση τα κενά οι­κό­πε­δα είναι πε­ρι­ζή­τη­τα, αλλά και σε με­γα­λύ­τε­ρη ανά­πτυ­ξη, καθώς δεν θα γίνει από έναν επεν­δυ­τή, αλλά από πολ­λούς. Σύμ­φω­να με το πό­ρι­σμά του, η εμπο­ρι­κή αξία του ακι­νή­του, ακόμη και με συ­ντη­ρη­τι­κές προ­βλέ­ψεις, δεν είναι σή­με­ρα κάτω από 2,3 δισ. ευρώ.Ο κ. Μελάς ανα­φέ­ρει χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά ότι αν ο επεν­δυ­τής κα­τα­φέ­ρει, χρη­σι­μο­ποιώ­ντας «πα­ρα­θυ­ρά­κια» της σύμ­βα­σης να τρο­πο­ποι­ή­σει το τε­λι­κό σχέ­διο και να που­λή­σει τα οι­κό­πε­δα της «Αθη­ναϊ­κής Ρι­βιέ­ρας» (δη­λα­δή, του μή­κους 3,5 χλμ. πα­ρά­κτιου με­τώ­που), τρέ­χου­σας αξίας περί τα 600 εκατ. ευρώ), έχει με­μιάς κάνει από­σβε­ση της επέν­δυ­σής του.

Πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη Ανα­μα­τε­ρού

Στην πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη του κ. Ανα­μα­τε­ρού υπάρ­χει εν­δε­λε­χής συ­γκρι­τι­κή με­λέ­τη της υπο­γρα­φεί­σας σύμ­βα­σης, της σχε­τι­κής με την αξιο­ποί­η­ση του ακι­νή­του νο­μο­θε­σί­ας, της εκτί­μη­σης της American Appraisal Hellas, καθώς και της έκ­θε­σης της Δέ­κα­θλον. Πολλά και εν­δια­φέ­ρο­ντα είναι όσα απο­κα­λύ­πτο­νται στο πό­ρι­σμα, εκτός από όσα προ­α­να­φέρ­θη­καν για το τί­μη­μα της υπο­γρα­φεί­σας σύμ­βα­σης.

Για πα­ρά­δειγ­μα:
- Δε­δο­μέ­νου του ότι η Σύ­στα­ση του Δι­καιώ­μα­τος Επι­φα­νεί­ας 100 ετών δεν έχει ακόμα υπο­γρα­φεί με­τα­ξύ του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου και του επεν­δυ­τή, ο επεν­δυ­τής μπο­ρεί να απαι­τή­σει δι­καί­ω­μα απο­ζη­μιώ­σε­ως για τα κτί­ρια που θα ανε­γεί­ρει στην έκτα­ση του Ελ­λη­νι­κού (παρ. ζ του άρ­θρου 20 του νόμου ΤΑΙ­ΠΕΔ -3986/2011).

- Η Δέ­κα­θλον θα έπρε­πε είτε να έχει δώσει αρ­νη­τι­κή γνώμη, είτε να έχει εκ­φρά­σει έντο­νες αμ­φι­βο­λί­ες για αρ­κε­τά ση­μεία του επεν­δυ­τι­κού σχε­δί­ου της Lamda. Για πα­ρά­δειγ­μα, για τη μη σύ­ντα­ξη ανα­λυ­τι­κής Στρα­τη­γι­κής Με­λέ­της Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σε­ων,για την πρό­τα­ση κα­τα­σκευ­ής επτά ου­ρα­νο­ξυ­στών αντί δύο που επι­τρέ­πει ο νόμος 4062/2012, για την πρό­τα­ση υπέρ­βα­σης του κατά κα­νό­να επι­τρε­πό­με­νου συ­ντε­λε­στή δό­μη­σης στις πε­ρισ­σό­τε­ρες ζώνες πο­λε­ο­δό­μη­σης, για την πρό­τα­ση υπέρ­βα­σης και του κατά πα­ρέκ­κλι­ση επι­τρε­πό­με­νου συ­ντε­λε­στή δό­μη­σης σε κά­ποιες ζώνες ανα­πτύ­ξε­ως, ιδίως σε αυτήν στην οποία προ­τεί­νε­ται η ανέ­γερ­ση του κα­ζί­νο.

Επι­πλέ­ον, οπραγ­μα­το­γνώ­μο­νας υπεν­θυ­μί­ζει ότι αν λόγω διοι­κη­τι­κών ή άλλων πρά­ξε­ων επέλ­θει μεί­ω­ση της δο­μή­σι­μης επι­φά­νειας πάνω από 3%, τότε ο επεν­δυ­τής δι­καιού­ται απο­ζη­μί­ω­σης.

«Τσα­κα­λώ­τος: Μην έχετε άγχος»

«Έχου­με κάνει αρ­κε­τές ενέρ­γειες για να μην έχετε άγχος με το θέμα», ήταν η απά­ντη­ση που έδωσε ο υπουρ­γός Οι­κο­νο­μι­κών, Ευ­κλεί­δης Τσα­κα­λώ­τος, πριν με­ρι­κές μέρες στον βου­λευ­τή του ΠΑΣΟΚ Οδυσ­σέα Κων­στα­ντι­νό­που­λο, σε ερώ­τη­ση για το αν προ­χω­ρά ή όχι η πα­ρα­χώ­ρη­ση του Μη­τρο­πο­λι­τι­κού Πόλου Ελ­λη­νι­κού - Αγίου Κοσμά στην εται­ρεία LamdaDevelopment.

Σύμ­φω­να με τον υπουρ­γό η επι­και­ρο­ποί­η­ση της αρ­χι­κής σύμ­βα­σης θα κα­τα­τε­θεί στη Βουλή μέχρι τον Σε­πτέμ­βριο, αφού ολο­κλη­ρω­θεί η δια­δι­κα­σία επα­να­δια­πραγ­μά­τευ­σης, που είναι (όπως δια­τεί­νε­ται ο κ. Τσα­κα­λώ­τος) αυτή τη στιγ­μή σε εξέ­λι­ξη «προς όφε­λος της χώρας και των το­πι­κών κοι­νω­νιών».

Από την απά­ντη­ση του υπουρ­γού απου­σί­α­ζε οποια­δή­πο­τε ανα­φο­ρά στο συμ­φω­νη­θέν τί­μη­μα, ενώ σε ό,τι έχει να κάνει με χω­ρο­τα­ξι­κά θέ­μα­τα, ο κ. Τσα­κα­λώ­τος ανα­φέρ­θη­κε μόνο στην άδεια κα­ζί­νο. Υπο­γραμ­μί­ζου­με ότι Στρα­τη­γι­κή Με­λέ­τη Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σε­ων (που επι­βάλ­λε­ται από τον «νόμο του Ελ­λη­νι­κού», δη­λα­δή τον ν. 4062/2012) δεν έχει καν γίνει.

Και από τους έν­θερ­μους υπο­στη­ρι­κτές του επεν­δυ­τι­κού σχε­δί­ου μπο­ρεί να ακού­γε­ται ότι η εται­ρεία «πιέ­στη­κε» για να φτιά­ξει μη­τρο­πο­λι­τι­κό πάρκο 2.000 στρεμ­μά­των, αλλά η απά­ντη­ση εκ των πραγ­μά­των είναι σαφής: Το πάρκο δεν είναι μια… ευ­γε­νι­κή προ­σφο­ρά του ομί­λου Λάτση, αλλά προ­α­παι­τού­με­νο από το «νόμο του Ελ­λη­νι­κού» (4062/2012, άρθρο 2, παρ. 3).

Είναι προ­φα­νές ότι και στο θέμα του Ελ­λη­νι­κού η κυ­βέρ­νη­ση έχει επι­λέ­ξει να προ­χω­ρή­σει η συμ­φω­νία πώ­λη­σης, όπως ακρι­βώς έκανε και με τον ΟΛΠ και όσες απο­κρα­τι­κο­ποι­ή­σεις έχουν δρο­μο­λο­γη­θεί, σε αντί­θε­ση με όσα προ­ε­κλο­γι­κά δια­κή­ρυτ­τε, κα­τα­κε­ραυ­νώ­νο­ντας τότε την κυ­βέρ­νη­ση για ξε­πού­λη­μα της δη­μό­σιας πε­ριου­σί­ας.

Ει­λημ­μέ­νες απο­φά­σεις «συμ­βι­βα­σμού» σε όλα τα επί­πε­δα, κάτι που εκτός των άλλων απο­δει­κνύ­ε­ται και από το κλίμα που καλ­λιερ­γεί­ται για το θέμα και μέσω της δη­μο­σκό­πη­σης της PublicIssue για λο­γα­ρια­σμό του ΤΑΙ­ΠΕΔ που δη­μο­σί­ευ­σε πριν πε­ρί­που δυο μήνες η«Αυγή», σχε­τι­κά με το αν οι πο­λί­τες θέ­λουν να προ­χω­ρή­σει η επέν­δυ­ση του Ελ­λη­νι­κού ή όχι και στην οποία το απο­τέ­λε­σμα ήταν (τι άλλο;) θε­τι­κό.

Δείτε εδώ ολό­κλη­ρη την πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη του Γ. Ανα­μα­τε­ρού για την αξία του Ελ­λη­νι­κού

Δείτε εδώ μια συ­νο­πτι­κή πα­ρου­σί­α­ση της πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νης του Γ. Ανα­μα­τε­ρού

Μια κα­τα­στρο­φι­κή επέν­δυ­ση με πολλά γκρί­ζα ση­μεία

Της Ελέ­νης Πορ­τά­λιου*

Η ερ­γα­σία που συ­νέ­τα­ξε ο ει­δι­κός πραγ­μα­το­γνώ­μων κ. Γε­ώρ­γιος Θ. Ανα­μα­τε­ρός κατ’ εντο­λήν του Γρα­φεί­ου Ει­σαγ­γε­λέ­ως Οι­κο­νο­μι­κού Εγκλή­μα­τος εκ­θέ­τει μεί­ζο­να ζη­τή­μα­τα που αφο­ρούν στη Συμ­φω­νία με­τα­ξύ ΤΑΙ­ΠΕΔ και Lamda Development Α.Ε. για την πώ­λη­ση του Δη­μό­σιου Ακι­νή­του Ελ­λη­νι­κού - πρώην Αε­ρο­δρό­μιο και Πα­ρά­κτιο Μέ­τω­πο.

Το δη­μό­σιο ακί­νη­το του Ελ­λη­νι­κού σή­με­ρα.

Το ακί­νη­το έχει έκτα­ση 6.205.677 τ.μ. (197.602 τ.μ. πρώην αε­ρο­δρό­μιο, 758.202 τ.μ. πα­ρά­κτιο μέ­τω­πο). Στην έκτα­ση πε­ρι­λαμ­βά­νο­νται σή­με­ρα κη­ρυγ­μέ­νοι αρ­χαιο­λο­γι­κοί χώροι, κτί­ρια εμ­βα­δού 494.310 τ.μ., με­τα­ξύ αυτών δη­μό­σιες υπη­ρε­σί­ες, ση­μα­ντι­κές Ολυ­μπια­κές εγκα­τα­στά­σεις, εγκα­τα­στά­σεις του Εθνι­κού Κέ­ντρου Θα­λασ­σί­ων Ερευ­νών, το Αθλη­τι­κό Κέ­ντρο Αγίου Κοσμά, το Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Κοι­νω­νι­κό Ια­τρείο Ελ­λη­νι­κού, το Ολυ­μπια­κό Κέ­ντρο Ιστιο­πλο­ΐ­ας (μα­ρί­να υψη­λών προ­δια­γρα­φών με υπο­δο­μές και κτί­ρια, αν και σή­με­ρα ανα­ξιο­ποί­η­τη).

Πρό­κει­ται για ένα δη­μό­σιο ακί­νη­το τε­ρά­στιας ιστο­ρι­κής, πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κής, οι­κο­λο­γι­κής και κατ’ επέ­κτα­ση οι­κο­νο­μι­κής αξίας, που μπο­ρεί να αι­μο­δο­τή­σει πο­λυ­διά­στα­τα τους δή­μους του πα­ρά­κτιου με­τώ­που, από Στά­διο Ει­ρή­νης και Φι­λί­ας έως Λαύ­ριο (και ευ­ρύ­τε­ρα την Ατ­τι­κή), απο­τε­λώ­ντας ένα πόλο ενί­σχυ­σης και επέ­κτα­σης του φυ­σιο­λα­τρι­κού/πο­λι­τι­σμι­κού του­ρι­σμού, που θα δώσει ζωή στις συ­να­φείς δρα­στη­ριό­τη­τες, οι οποί­ες σή­με­ρα δο­κι­μά­ζο­νται από την κρίση και θα ενερ­γο­ποι­ή­σει το πλή­θος αδιά­θε­των ακι­νή­των τα οποία πα­ρα­μέ­νουν ανε­νερ­γά.

Μια νέα εσω­στρε­φής πόλη 27.000 κα­τοί­κων και δό­μη­σης 3 – 3,6 εκατ. τ.μ.

εμ­φυ­τεύ­ε­ται στην πε­ριο­χή

Το Σχέ­διο Foster&Partners αφορά σε υψηλά και πολύ υψηλά ει­σο­δή­μα­τα και πε­ρι­λαμ­βά­νει κα­τοι­κία και συ­μπλη­ρω­μα­τι­κές χρή­σεις εξυ­πη­ρέ­τη­σης, του­ρι­στι­κά κα­τα­λύ­μα­τα, κα­ζί­νο και συ­νο­δές χρή­σεις, κτί­ρια γρα­φεί­ων, λια­νι­κό εμπό­ριο και τε­ρά­στια πο­λυ­κα­τα­στή­μα­τα, κτί­ρια υγεί­ας-πρό­νοιας, εκ­παί­δευ­σης, πο­λι­τι­σμού, αθλη­τι­σμού. Εγκλεί­ει αυ­τούς που θα κα­τοι­κή­σουν εκεί, πα­ρέ­χο­ντας όλες τις δυ­να­τές εξυ­πη­ρε­τή­σεις μέσα σ’ αυτή τη νέα πόλη και, ταυ­τό­χρο­να, στα ση­μεία που γειτ­νιά­ζει με ενερ­γές οι­κο­νο­μι­κά πα­ρα­κεί­με­νες πε­ριο­χές, λει­τουρ­γεί αντα­γω­νι­στι­κά, δη­μιουρ­γώ­ντας νέες εκτε­τα­μέ­νες ζώνες γρα­φεια­κών χώρων, πο­λυ­κα­τα­στη­μά­των κ.λπ.

Αυτού του εί­δους οι «επεν­δύ­σεις» -το ίδιο το σχέ­διο Foster ανα­φέ­ρε­ται σε πα­ρεμ­φε­ρή σχέ­δια σε πε­ριο­χές του Λον­δί­νου, της Βιέν­νης, της Τι­μι­σο­ά­ρα, της Μα­δρί­της, της Λε­με­σού κ.λπ.- εγκα­θί­στα­νται σε διά­φο­ρα μέρη της γης που δια­θέ­τουν κά­ποια προ­γε­νέ­στε­ρη ιστο­ρι­κή, φυ­σι­κή ή άλλη αξία, στην οποία προ­στί­θε­ται και η υπο­γρα­φή ενός διά­ση­μου αρ­χι­τέ­κτο­να. Εκτο­πί­ζουν προ­γε­νέ­στε­ρες χρή­σεις και δυ­να­τό­τη­τες επω­φε­λούς για ευ­ρύ­τε­ρα κοι­νω­νι­κά στρώ­μα­τα «ανά­πτυ­ξης», πα­ρα­γρά­φουν τη χω­ρι­κή και την κοι­νω­νι­κή μνήμη του τόπου και απο­δί­δο­νται σε ανώ­τα­τα κοι­νω­νι­κά στρώ­μα­τα ως νη­σί­δες πο­λυ­τε­λούς και εσω­στρε­φούς δια­βί­ω­σης, πλή­ρως απο­συν­δε­δε­μέ­νες από την το­πι­κή κοι­νω­νία. Δεν είναι τυ­χαίο ότι το σχέ­διο Foster απο­κα­λεί­ται «Αθη­ναϊ­κή Ρι­βιέ­ρα», η οποία όμως δεν είναι μια πε­ρί­κλει­στη πόλη όπως η ελ­λη­νι­κή εκ­δο­χή της.

Εν ολί­γοις, στο κο­ρε­σμέ­νο οι­κο­λο­γι­κά Λε­κα­νο­πέ­διο όπου η προ­σαρ­μο­γή στην Κλι­μα­τι­κή Αλ­λα­γή είναι απα­γο­ρευ­τι­κή, σύμ­φω­να με τις Συμ­φω­νί­ες του Πα­ρι­σιού, σε νέα δό­μη­ση και στην καρ­διά των πα­ρά­κτιων δήμων, όπου υπάρ­χει ήδη τε­ρά­στια φού­σκα ακι­νή­των, θα δη­μιουρ­γη­θεί μια νέα εσώ­κλει­στη πόλη, πολ­λα­πλά βλα­πτι­κή για την Ατ­τι­κή και τους κα­τοί­κους της.

Πολύ απλά, η «επέν­δυ­ση» της Lamda Development θα κα­τα­στρέ­ψει οι­κο­νο­μι­κά και θα τραυ­μα­τί­σει οι­κο­λο­γι­κά την ευ­ρύ­τε­ρη πε­ριο­χή του πα­ρά­κτιου με­τώ­που. Πρό­κει­ται, με άλλα λόγια, για τη μνη­μο­νια­κή στρα­τη­γι­κή κα­τα­στρο­φής όχι μόνο της ερ­γα­τι­κής αλλά και της μι­κρο­α­στι­κής και με­σαί­ας αστι­κής τάξης. Οι κά­τοι­κοι της εσώ­κλει­στης πόλης θα εξυ­πη­ρε­τού­νται από τις συ­νο­δές χρή­σεις της οι­κι­στι­κής για όλες τις ανά­γκες τους, επο­μέ­νως δεν θα αι­μο­δο­τούν οι­κο­νο­μι­κά τις πε­ρι­βάλ­λου­σες πε­ριο­χές. Αντι­θέ­τως, η νέα πόλη θα προ­σελ­κύ­σει για ορι­σμέ­νες, προ­σι­τές οι­κο­νο­μι­κά λει­τουρ­γί­ες, κα­τα­να­λω­τές από τους κα­τοί­κους των πέριξ δήμων και τους επι­σκέ­πτες του πα­ρά­κτιου με­τώ­που. Κτί­ρια γρα­φεί­ων, mall και λοιπά κα­τα­στή­μα­τα στον άξονα της Βου­λιαγ­μέ­νης θα οδη­γή­σουν σε ορι­στι­κό μα­ρα­σμό τα ση­με­ρι­νά ιδιω­τι­κά ακί­νη­τα.

Αντί­θε­τα με το σχέ­διο Foster, το Δη­μό­σιο Ακί­νη­το Ελ­λη­νι­κού έχει ανε­κτί­μη­τη αξία και μπο­ρεί να λει­τουρ­γή­σει ανα­ζω­ο­γο­νη­τι­κά για το σύ­νο­λο των πα­ρά­λιων δήμων της νό­τιας Αθή­νας εν­δυ­να­μώ­νο­ντας προ­ϋ­πάρ­χου­σες λει­τουρ­γί­ες και εξα­σφα­λί­ζο­ντας ερ­γα­σία σε μι­κρές, με­σαί­ες επι­χει­ρή­σεις και πλή­θος ερ­γα­ζο­μέ­νων (δες πρό­τα­ση Πορ­τά­λιου - Ελ­λη­νι­κό : ένα εναλ­λα­κτι­κό σχέ­διο πα­ρα­γω­γι­κής ανα­συ­γκρό­τη­σης της πα­ρά­κτιας ζώνης, οι­κο­λο­γι­κής και πο­λι­τι­σμι­κής ανα­βάθ­μι­σης της Ατ­τι­κής).

Αν παρ’ ελ­πί­δα εφαρ­μο­ζό­ταν πλή­ρως το σχέ­διο Foster το Δη­μό­σιο Ακί­νη­το του Ελ­λη­νι­κού θ’ απο­τε­λού­σε ένα τε­ρά­στιο ερ­γο­τά­ξιο για δε­κα­ε­τί­ες, δη­μιουρ­γώ­ντας μό­νι­μη επι­βά­ρυν­ση τόσο στις λει­τουρ­γί­ες της πόλης όσο και στην κα­θη­με­ρι­νή δια­βί­ω­ση των κα­τοί­κων των πα­ρα­κεί­με­νων πε­ριο­χών.

Το χρο­νι­κό μιας προ­α­ναγ­γελ­θεί­σας επι­λο­γής

Είναι εν μέρει γνω­στά αλλά επι­βε­βαιώ­νο­νται τεκ­μη­ριω­μέ­να από την πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη τα επι­μέ­ρους βή­μα­τα: ο Ν2338/1995, σύμ­φω­να με τον οποίο το Ελ­λη­νι­κό προ­ο­ρί­ζε­ται κυ­ρί­ως για Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Πάρκο, το ανα­πτυ­ξια­κό σχέ­διο Πολ­λά­λη, η προ­κή­ρυ­ξη Διε­θνούς Αρ­χι­τε­κτο­νι­κού Δια­γω­νι­σμού, η εμπλο­κή του ΤΑΙ­ΠΕΔ και τα αρ­χι­κά σχέ­δια εκ­ποί­η­σης του ακι­νή­του, ο Ν4062/2012 ο οποί­ος ανα­τρέ­πει ση­μεία του ίδιου του νόμου με τον οποίο συ­στή­θη­κε το ΤΑΙ­ΠΕΔ, η κα­τά­λη­ξη του δια­γω­νι­σμού σε πα­ρω­δία αντα­γω­νι­σμού με μόνη συμ­με­τέ­χου­σα τη LamdaDevelopment, στη συ­νέ­χεια η συ­νε­χής προ­σπά­θεια επι­βο­λής του σχε­δί­ου Foster με υπερ­βά­σεις όσον αφορά τα με­γέ­θη, τους όρους δό­μη­σης και τις χρή­σεις γης, με αγνό­η­ση της κή­ρυ­ξης τμή­μα­τος της πε­ριο­χής ως αρ­χαιο­λο­γι­κού χώρου, κ.λπ., κ.λπ.

Η «επεν­δύ­τρια» εται­ρεία Lamda Development έχει να ξε­πε­ρά­σει πολλά θε­σμι­κά και άλλα εμπό­δια στα οποία θ’ ανα­φερ­θού­με επι­γραμ­μα­τι­κά. Προσ­δο­κά, όμως, ότι με τις με­θό­δους του ελέω κρά­τους δι­καί­ου και εθνι­κής κυ­ριαρ­χί­ας ΤΑΙ­ΠΕΔ, τα συμ­φέ­ρο­ντα της θα κα­τα­λύ­σουν την όποια ελ­λη­νι­κή νο­μο­θε­σία.

Χρειά­ζε­ται να γίνει κα­τα­νοη­τό ότι η LamdaDevelopment έχει κα­τα­φέ­ρει(;) να δια­σφα­λί­σει τα συμ­φέ­ρο­ντά της σε κάθε πε­ρί­πτω­ση. Έχει σκαν­δα­λω­δώς και πα­ρα­νό­μως κα­το­χυ­ρώ­σει την κα­το­χή του δι­καιώ­μα­τος επι­φα­νεί­ας για 99 έτη και το 30% εξ αδιαι­ρέ­του της πλή­ρους κυ­ριό­τη­τας. Δη­λα­δή, έχει στην ουσία ιδιο­ποι­η­θεί το Δη­μό­σιο Ακί­νη­το. Μπο­ρεί, αν κρί­νει συμ­φέ­ρον, να προ­χω­ρή­σει σε τμη­μα­τι­κή εφαρ­μο­γή του σχε­δί­ου της προ­κρί­νο­ντας τις πλέον προ­σο­δο­φό­ρες χρή­σεις και πιέ­ζο­ντας να ρυθ­μι­στούν νο­μι­κές «εκ­κρε­μό­τη­τες», μπο­ρεί να μην ολο­κλη­ρώ­σει ποτέ το τε­ρά­στιο ερ­γο­τά­ξιο, μπο­ρεί να επι­κα­λε­στεί ανα­βλη­τι­κές αι­ρέ­σεις και να απο­χω­ρή­σει, μπο­ρεί να προσ­δο­κά σε επ’ ωφέ­λεια της νέες ρυθ­μί­σεις σε βάθος χρό­νου κ.λπ., κ.λπ.

Αυτά βε­βαί­ως μπο­ρούν και συμ­βαί­νουν εφό­σον οι ενέρ­γειες του ΤΑΙ­ΠΕΔ πα­ρα­μέ­νουν στο σκο­τά­δι, οι πα­ρα­βά­σεις της νο­μι­μό­τη­τας απο­σιω­πού­νται, η LamdaDevelopment προσ­διο­ρί­ζει το τί­μη­μα με δικά της στοι­χεία, γε­νι­κά εφ’ όσον δεν πα­ρεμ­βαί­νουν κοι­νω­νι­κοί και θε­σμι­κοί φο­ρείς για ν’ αμ­φι­σβη­τή­σουν την υφαρ­πα­γή της δη­μό­σιας πε­ριου­σί­ας στο Ελ­λη­νι­κό.

Ένα­ντι πι­να­κί­ου φακής

Το τί­μη­μα που θα κα­τα­βά­λει η LamdaDevelopment με συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξό­φλη­σης 14,5(!) είναι 600.000.000 ευρώ, ενώ, σύμ­φω­να με την ανα­λυ­τι­κή απο­τί­μη­ση του πραγ­μα­το­γνώ­μο­να, η πραγ­μα­τι­κή αξία είναι 2,5 φορές υψη­λό­τε­ρη, δη­λα­δή 1,5 δισ.ευρώ. Από αυτό το ποσόν πρέ­πει να αφαι­ρε­θεί το κό­στος με­τε­γκα­τά­στα­σης των δη­μό­σιων υπη­ρε­σιών που υπο­λο­γί­ζε­ται (υπο­τι­μη­μέ­να) σε 135.000.000 ευρώ, το κό­στος υπο­γειο­ποί­η­σης της Πο­σει­δώ­νος, που εξ όσων γνω­ρί­ζου­με θα κα­λυ­φθεί από το δη­μό­σιο, η αξία (αν μπο­ρεί να υπάρ­ξει οι­κο­νο­μι­κή απο­τί­μη­ση!) των μνη­μεί­ων και δια­τη­ρη­τέ­ων κτι­ρί­ων, η αξία της υψη­λών προ­δια­γρα­φών μα­ρί­νας και των Ολυ­μπια­κών Εγκα­τα­στά­σε­ων. Εν ολί­γοις, αν όλα τα πα­ρα­πά­νω αφαι­ρε­θούν θα πρό­κει­ται για ένα τί­μη­μα πε­ρί­που 400.000.000 ευρώ.

Υπο­τί­θε­ται ότι αυτή η εκ­ποί­η­ση γί­νε­ται για να μειω­θεί το δη­μό­σιο χρέος της χώρας - αθέ­μι­το, πα­ρά­νο­μο και επο­νεί­δι­στο, σύμ­φω­να με την Επι­τρο­πή Αλή­θειας για το Δη­μό­σιο Χρέος, της Βου­λής. Το φε­ρό­με­νο ως δη­μό­σιο χρέος ανέρ­χε­ται σή­με­ρα σε πάνω από 320 δισ. ευρώ. Δεν πρό­κει­ται επο­μέ­νως περί του δη­μό­σιου χρέ­ους. Πρό­κει­ται ακρι­βώς γι’ αυτό που η Πρω­το­βου­λία Πο­λι­τών για την Κα­τάρ­γη­ση του ΤΑΙ­ΠΕΔ έχει σε όλους τους τό­νους εξη­γή­σει: το φε­ρό­με­νο ως δη­μό­σιο χρέος απο­τε­λεί τη βα­σι­λι­κή οδό για την υφαρ­πα­γή της δη­μό­σιας πε­ριου­σί­ας, επο­μέ­νως για την κα­τάρ­γη­ση της κυ­ριαρ­χί­ας του κρά­τους.

Η αχίλ­λειος πτέρ­να της εκ­ποί­η­σης ίσως βρί­σκε­ται στις λε­πτο­μέ­ρειες

⦁    Η Lamda Development έχει επι­βάλ­λει στη Συμ­φω­νία τις λε­γό­με­νες ανα­βλη­τι­κές αι­ρέ­σεις, δη­λα­δή την εκ­πλή­ρω­ση από το Ελ­λη­νι­κό Κρά­τος και το Ελ­λη­νι­κό Κοι­νο­βού­λιο  μιας σει­ράς όρων ώστε να προ­χω­ρή­σει την «επέν­δυ­ση», εντέλ­λο­ντας το δη­μό­σιο και τη Βουλή στο όνομα των συμ­φε­ρό­ντων της, ανε­ξαρ­τή­τως του αν οι νο­μο­θε­τι­κές ρυθ­μί­σεις δεν συ­νά­δουν με το Σύ­νταγ­μα και τους νό­μους της χώρας. Θε­ω­ρεί δε­δο­μέ­νο ότι αυτά θα γί­νουν. Είναι, όμως, έτσι; Θα υπε­ρι­σχύ­σουν του δι­καί­ου και των νόμων τα συμ­φέ­ρο­ντα του με­γα­λο­ε­πι­χει­ρη­μα­τία ο οποί­ος -να θυ­μί­σου­με- οφεί­λει στο δη­μό­σιο 2 δισ. από την ανα­κε­φα­λαιο­ποί­η­ση της Eurobank.

⦁   Το Ελ­λη­νι­κό απο­τε­λεί ένα υφι­στά­με­νο και εν δυ­νά­μει πολύ ευ­ρύ­τε­ρο του ση­με­ρι­νού αρ­χαιο­λο­γι­κό χώρο καθώς η εκ­ποιού­με­νη έκτα­ση ανήκε στο πα­ρελ­θόν στους δή­μους Αλι­μού­ντος (Αλί­μου), Ευω­νύ­μου (Ελ­λη­νι­κού-Αρ­γυ­ρού­πο­λης), Αι­ξω­νής (Γλυ­φά­δας). Για πρώτη φορά πα­ρα­χω­ρεί­ται ένας κη­ρυγ­μέ­νος αρ­χαιο­λο­γι­κός χώρος σε ιδιώ­τη, μέσω της αγο­ράς Δη­μο­σί­ου Ακι­νή­του στο οποίο αυτός βρί­σκε­ται. Έχει ανα­σκα­φεί μόλις ένα μικρό τμήμα των αρ­χαί­ων δήμων, πολλά ανα­σκα­φι­κά ευ­ρή­μα­τα έχουν με­τα­φερ­θεί εκτός και άλλα στε­γά­ζο­νται σε απο­θή­κες και ερ­γα­στή­ρια ανα­σκα­φι­κών ευ­ρη­μά­των εντός του χώρου. Απ’ αυτή την άποψη το εναλ­λα­κτι­κό σχέ­διο για το Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Πάρκο Ελ­λη­νι­κού εμπε­ριέ­χει τη συ­νέ­χεια του ανα­σκα­φι­κού έργου και τη δη­μιουρ­γία ενός Αρ­χαιο­λο­γι­κού Πάρ­κου μέσα στο Μη­τρο­πο­λι­τι­κό.

Τι θα γίνει με τις αρ­χαιό­τη­τες που θα έρ­θουν στο φως στη διάρ­κεια της κα­τα­σκευ­ής και της γε­νι­κής ανα­σκα­φής του χώρου; Μπο­ρεί κα­νείς να ισχυ­ρι­στεί ότι δεν θα υπάρ­ξουν σο­βα­ρές κα­τα­στρο­φές σ’ ένα ερ­γο­τά­ξιο που θα επι­κρα­τεί ο νόμος και η τάξη ενός επι­χει­ρη­μα­τία κρά­τους εν κρά­τει;

 ⦁   Η εφαρ­μο­γή του σχε­δί­ου Foster, ώστε να μη δια­φέ­ρει ου­σιω­δώς από το κα­τα­τε­θει­μέ­νο - όπως δια­τυ­πώ­νε­ται σε μία των ανα­βλη­τι­κών αι­ρέ­σε­ων - προ­σκρού­ει σε πολ­λές «εκ­κρε­μό­τη­τες». Η πρώτη και βα­σι­κή αφορά στην ανυ­παρ­ξία Στρα­τη­γι­κής Με­λέ­της Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σε­ων για την οποία εκ­κρε­μεί και σχε­τι­κή προ­σφυ­γή στο Ευ­ρω­παϊ­κό Κοι­νο­βού­λιο. Εξί­σου ση­μα­ντι­κή «εκ­κρε­μό­τη­τα» είναι η πι­θα­νή υπερ­βο­λι­κή μό­λυν­ση του εδά­φους και του υπό­γειου ορί­ζο­ντα από την κη­ρο­ζί­νη του Αε­ρο­δρο­μί­ου, που ση­μαί­νει ότι το Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Πάρκο των 2.000.000 τ.μ. δεν θα πραγ­μα­το­ποι­η­θεί.

Επί­σης μια σειρά χρή­σεις και όροι δό­μη­σης του σχε­δί­ου Foster (π.χ. οι 5 ου­ρα­νο­ξύ­στες και πι­θα­νόν και οι άλλοι 2) μπο­ρούν να πραγ­μα­το­ποι­η­θούν μόνο με αλ­λα­γή της πο­λε­ο­δο­μι­κής νο­μο­θε­σί­ας. Ομοί­ως έχει τεθεί από τη Lamda Development αλ­λα­γή της φο­ρο­λο­γι­κής νο­μο­θε­σί­ας ώστε αυτή να είναι συμ­βα­τή με τα συμ­φέ­ρο­ντά της. Θα συμ­βεί αυτό;

Συ­νέ­χι­ση του αγώνα

Το κοι­νω­νι­κό κί­νη­μα για τη σω­τη­ρία του Ελ­λη­νι­κού, οι κοι­νω­νι­κοί, πο­λι­τι­κοί και θε­σμι­κοί φο­ρείς, που σέ­βο­νται τη νο­μι­μό­τη­τα και συ­νει­δη­το­ποιούν τι θα συμ­βεί αν τε­λι­κά το Δη­μό­σιο Ακί­νη­το του Ελ­λη­νι­κού δοθεί στη Lamda Development, έχου­με κάθε λόγο να συ­νε­χί­σου­με τον αγώνα για να μην πραγ­μα­το­ποι­η­θούν τα σχέ­δια του ΤΑΙ­ΠΕΔ.

Αντί­θε­τα, πρέ­πει ν’ αγω­νι­στού­με για να εφαρ­μο­στεί ένα εναλ­λα­κτι­κό σχέ­διο που θα απο­δώ­σει κοι­νω­νι­κή, οι­κο­λο­γι­κή και οι­κο­νο­μι­κή αξία για το σύ­νο­λο των κα­τοί­κων της Ατ­τι­κής και θα συμ­βάλ­λει στην πα­ρα­γω­γι­κή ανα­συ­γκρό­τη­ση των πα­ρά­κτιων δήμων από ΣΕΦ έως Λαύ­ριο.

* Η Ελένη Πορ­τά­λιου είναι ομό­τι­μη κα­θη­γή­τρια στο Εθνι­κό Με­τσό­βιο Πο­λυ­τε­χνείο, μέλος της Πρω­το­βου­λί­ας Πο­λι­τών για την Κα­τάρ­γη­ση του ΤΑΙ­ΠΕΔ

Πώς με­θο­δεύ­τη­κε η υπο­τί­μη­ση της αξίας του Ελ­λη­νι­κού

Του Παύ­λου Δερ­με­νά­κη*

Για το σύ­νο­λο σχε­δόν των πα­ρα­δο­χών γύρο από το οι­κο­νο­μι­κό σε­νά­ριο της πώ­λη­σης του Ελ­λη­νι­κού υπάρ­χουν τε­χνι­κές αλλά και οι­κο­νο­μι­κές αντιρ­ρή­σεις, τόσο όσον αφορά την «επι­στη­μο­νι­κό­τη­τα» της όλης προ­σέγ­γι­σης όσο και κυ­ρί­ως της δια­σφά­λι­σης των συμ­φε­ρό­ντων του Δη­μο­σί­ου.

Αντί να εκτι­μη­θεί η αξία της γης ως έχει, που θα κα­τέ­λη­γε σε ένα ση­μα­ντι­κά υψη­λό­τε­ρο ποσό από τα 559.792.000 ευρώ, που τε­λι­κά εκτι­μή­θη­κε, χρη­σι­μο­ποι­ή­θη­κε η μέ­θο­δος προ­ε­ξό­φλη­σης τα­μεια­κών ροών για 99 έτη(!).

Η μέ­θο­δος αυτή, που χρη­σι­μο­ποιεί­ται κυ­ρί­ως για την ανά­λη­ψη ή μη από κά­ποιον του επεν­δυ­τι­κού κιν­δύ­νου προ­κει­μέ­νου να προ­χω­ρή­σει σε ένα επεν­δυ­τι­κό έργο, χρη­σι­μο­ποι­ή­θη­κε εδώ για να προσ­διο­ρί­σει την αξία της πω­λού­με­νης γης!

Σύμ­φω­να με τη μέ­θο­δο προ­ε­ξό­φλη­σης τα­μεια­κών ροών, για μία χρο­νι­κή πε­ρί­ο­δο συ­γκε­ντρώ­νο­νται τα στοι­χεία εσό­δων μείον δα­πά­νες κατ' έτος και το κα­θα­ρό ετή­σιο απο­τέ­λε­σμα ανά­γε­ται σε πα­ρού­σα αξία με τη χρήση του συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξό­φλη­σης συν­δε­δε­μέ­νου με το συ­γκε­κρι­μέ­νο χρόνο υπο­λο­γι­σμού. Το σύ­νο­λο όλων των ετών απο­τε­λεί την πα­ρού­σα αξία του έργου για το οποίο γί­νε­ται ο σχε­τι­κός υπο­λο­γι­σμός.

Η μέ­θο­δος χρη­σι­μο­ποιεί­ται για τον προσ­διο­ρι­σμό πα­ρού­σας αξίας σε επεν­δυ­τι­κά σχέ­δια με ορί­ζο­ντα, κατά κα­νό­να, μέχρι 15 έτη. Εδώ πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­κε πα­γκό­σμιο ρεκόρ με χρήση συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξό­φλη­σης για 100 έτη.

Για τον προσ­διο­ρι­σμό του συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξό­φλη­σης λαμ­βά­νο­νται υπόψη στοι­χεία - εκτι­μή­σεις που αφο­ρούν τον πλη­θω­ρι­σμό και τη γε­νι­κό­τε­ρη οι­κο­νο­μι­κή κα­τά­στα­ση της χώρας που αφορά το επεν­δυ­τι­κό σχέ­διο, καθώς και τον κίν­δυ­νο (ρίσκο) της επέν­δυ­σης, που συν­δέ­ε­ται και με την από­δο­ση του επεν­δυ­τή. Όπως ανα­φέ­ρει και η πραγ­μα­το­γνω­μο­σύ­νη, υπό φυ­σιο­λο­γι­κές συν­θή­κες «Δε­δο­μέ­νων των πα­ρου­σών συν­θη­κών, ο επεν­δυ­τής μπο­ρεί να αι­σθά­νε­ται απο­λύ­τως ικα­νο­ποι­η­μέ­νος με ένα συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξο­φλή­σε­ως περί το 6-7% δια μίαν επέν­δυ­ση χα­μη­λού ρί­σκου, περί το 9-10% δια μίαν επέν­δυ­σιν μέσου ρίκ­σου και περί το 12-13% δια μίαν επέν­δυ­σιν υψη­λού ρί­σκου».

Μία ακόμα εκτί­μη­ση - με­θό­δευ­ση που στόχο έχει να μειώ­σει την αξία του ακι­νή­του σε βάρος του δη­μο­σί­ου είναι και η ταύ­τι­ση του συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξό­φλη­σης με το με­σο­σταθ­μι­κό κό­στος κε­φα­λαί­ου. Αυτό μπο­ρεί να συμ­βαί­νει σε πε­ρι­πτώ­σεις εκτί­μη­σης τα­μεια­κών ροών επέν­δυ­σης για να απο­φα­σί­σει ο επεν­δυ­τής για την ανά­λη­ψη του κιν­δύ­νου ή μη. Δεν μπο­ρεί, όμως, να εφαρ­μό­ζε­ται στην πε­ρί­πτω­ση του πω­λη­τή - Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο για να αυ­ξή­σει ακόμα πα­ρα­πά­νω τον συ­ντε­λε­στή προ­ε­ξό­φλη­σης. Και για να γίνει κα­τα­νοη­τό το όλο σκη­νι­κό, ση­μειώ­νε­ται ότι το με­σο­σταθ­μι­κό κό­στος κε­φα­λαί­ου μιας επέν­δυ­σης είναι συ­νάρ­τη­ση της σύν­θε­σης του επεν­δυ­τι­κού κε­φα­λαί­ου, πόσο δη­λα­δή θα προ­έλ­θει από ίδια κε­φά­λαια και πόσο από τρα­πε­ζι­κό δα­νει­σμό (που σαφώς έχει υψη­λό­τε­ρο κό­στος). Από πότε, λοι­πόν, η πηγή άντλη­σης των κε­φα­λαί­ων του επεν­δυ­τή μπο­ρεί να αφορά τον πω­λη­τή και κυ­ρί­ως την αξία του πω­λού­με­νου ακι­νή­του.

Βέ­βαια, στην εποχή του ξε­που­λή­μα­τος της Ελ­λη­νι­κής Δη­μό­σιας Πε­ριου­σί­ας, όπου οι «επεν­δυ­τές» δεν επεν­δύ­ουν σχε­δόν τί­πο­τα αλλά δα­νεί­ζο­νται από το τρα­πε­ζι­κό σύ­στη­μα είναι πλέον κα­θε­στώς, αρκεί να θυ­μη­θού­με πώς που­λή­θη­κε ο ΟΠΑΠ και τα ακί­νη­τα της Εθνι­κής Τρά­πε­ζας, για να μεί­νου­με μόνο σε αυτά.

Και στις δύο πε­ρι­πτώ­σεις η χρη­μα­το­δό­τη­ση των αγο­ρών από τους επεν­δυ­τές έγινε με τρα­πε­ζι­κό δα­νει­σμό από τις εγ­χώ­ριες τρά­πε­ζες (που κατά τα άλλα δεν έχουν χρή­μα­τα για να δώ­σουν ρευ­στό­τη­τα στις μι­κρο­με­σαί­ες επι­χει­ρή­σεις και τις οδη­γούν, λόγω της ασφυ­ξί­ας ρευ­στό­τη­τας, στο κλεί­σι­μο).

Με όλα αυτά, λοι­πόν, στην πε­ρί­πτω­ση του Ελ­λη­νι­κού ο συ­ντε­λε­στής προ­ε­ξό­φλη­σης ορί­ζε­ται σε 14,5%!

Σύμ­φω­να με τη γνώμη του εμπει­ρο­γνώ­μο­να «ο συ­ντε­λε­στής προ­ε­ξό­φλη­σης που θα έπρε­πε να έχει χρη­σι­μο­ποι­η­θεί σε καμία πε­ρί­πτω­ση δεν θα έπρε­πε να είναι με­γα­λύ­τε­ρος του 10% (θα μπο­ρού­σε να έχει χρη­σι­μο­ποι­η­θεί και χα­μη­λό­τε­ρος συ­ντε­λε­στής, αλλά θε­ω­ρού­με υπέρ της ασφά­λειας ότι οι πα­ρα­δο­χές της εκτι­μή­σε­ως στο σύ­νο­λό τους αντι­στοι­χούν σε μία πρό­βλε­ψη μέσου ρί­σκου),ως εκ τού­του το ποσόν που θα έπρε­πε να λάβει το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο από τη Lamda Development A.E. (δη­λα­δή, η κα­θα­ρή πα­ρού­σα αξία της επεν­δύ­σε­ως, δε­δο­μέ­νου του 10% ως συ­ντε­λε­στού) σε καμιά πε­ρί­πτω­ση δεν θα έπρε­πε να είναι μι­κρό­τε­ρο του 1.​560.​000.​000 ευρώ».

Έτσι με αυτές τις με­θο­δεύ­σεις από πλευ­ράς ΤΑΙ­ΠΕΔ, Lamda Development και με τη συ­νερ­γα­σία των δια­φό­ρων «ανε­ξάρ­τη­των» συμ­βού­λων. η αξία του ακι­νή­του κα­θο­ρί­στη­κε στα 559.792.000 ευρώ και με τη δια­γω­νι­στι­κή δια­δι­κα­σία που ακο­λου­θή­θη­κε, το ΤΑΙ­ΠΕΔ «πέ­τυ­χε» ακόμα… κα­λύ­τε­ρη τιμή από αυτήν, στα 612.000.000 ευρώ.

Βέ­βαια η πραγ­μα­τι­κή ζημιά για το Δη­μό­σιο είναι πολύ με­γά­λη, καθώς α) με τους υπο­λο­γι­σμούς του πραγ­μα­το­γνώ­μο­να η αξία του ακι­νή­του ακόμα και με αυτή την έωλη με­θο­δο­λο­γία είναι 2,5 φορές με­γα­λύ­τε­ρη από το ποσό που κα­τα­κυ­ρώ­θη­κε μέσω του δια­γω­νι­σμού, β) υπάρ­χουν πολλά ανοι­κτά θέ­μα­τα σε βάρος του δη­μο­σί­ου όσον αφορά π.χ. την κτήση του 30% του ακι­νή­του από τον αγο­ρα­στή ακόμα και μετά τη λήξη της σύμ­βα­σης, και γ) το κό­στος της με­τε­γκα­τά­στα­σης των υπη­ρε­σιών του δη­μο­σί­ου που υπο­λο­γί­ζε­ται σε 135.000.000 ευρώ και θα επι­βα­ρύ­νει εξ ολο­κλή­ρου το Ελ­λη­νι­κό Δη­μό­σιο.

Συ­νε­πώς, το κα­λύ­τε­ρο ακί­νη­το της Ατ­τι­κής σή­με­ρα, στο κα­λύ­τε­ρο ση­μείο του πο­λε­ο­δο­μι­κού συ­γκρο­τή­μα­τος της πρω­τεύ­ου­σας, συ­νο­λι­κής έκτα­σης 6.008.075 τ.μ., που­λή­θη­κε στην Lamda Development, δη­λα­δή στον Λάτση, ένα­ντι κα­θα­ρού ποσού 477.000.000 ευρώ (612.000.000 τί­μη­μα - 135.000.000 κό­στος με­τε­γκα­τά­στα­σης Δη­μο­σί­ου) ή 79,4 ευρώ ανά τε­τρα­γω­νι­κό μέτρο.

Έτσι ολο­κλη­ρώ­θη­κε μία ακόμα απο­κρα­τι­κο­ποί­η­ση αλά ελ­λη­νι­κά...

* Ο Παύ­λος Δερ­με­νά­κης είναι M.​Sc. οι­κο­νο­μο­λό­γος-ερευ­νη­τής

Η Ευ­ρω­βου­λή ξε­κι­νά διε­ρεύ­νη­ση ανα­φο­ράς για την πώ­λη­ση του Ελ­λη­νι­κού

Δεκτή προς διε­ρεύ­νη­ση έκανε στις 16 Μαρ­τί­ου του 2016 η επι­τρο­πή ανα­φο­ρών του Ευ­ρω­κοι­νο­βου­λί­ου την ανα­φο­ρά μελών της επι­τρο­πής αγώνα για το Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Πάρκο στο Ελ­λη­νι­κό και ζή­τη­σε από την Ευ­ρω­παϊ­κή Επι­τρο­πή να κάνει προ­κα­ταρ­τι­κή έρευ­να σχε­τι­κά με τις πλη­ρο­φο­ρί­ες που έχουν υπο­βλη­θεί.

Επι­πλέ­ον, υπέ­βαλ­λε την εν λόγω ανα­φο­ρά προς ενη­μέ­ρω­ση και στις πα­ρα­κά­τω επι­τρο­πές του Ευ­ρω­κοι­νο­βου­λί­ου στο πεδίο αρ­μο­διό­τη­τας των οποί­ων εμπί­πτει: α) στην Επι­τρο­πή Πε­ρι­βάλ­λο­ντος, Δη­μό­σιας Υγεί­ας και Ασφά­λειας των Τρο­φί­μων και β) στην Επι­τρο­πή Εσω­τε­ρι­κής Αγο­ράς και Προ­στα­σία των κα­τα­να­λω­τών.

Για την ιστο­ρία θυ­μί­ζου­με ότι στις 30 Ιου­νί­ου του 2015, μέλη της επι­τρο­πής αγώνα για το Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Πάρκο στο Ελ­λη­νι­κό με τη βο­ή­θεια και την πα­ρου­σία του ευ­ρω­βου­λευ­τή Νότη Μαριά κα­τέ­θε­σαν στην Επι­τρο­πή Ανα­φο­ρών του Ευ­ρω­κοι­νο­βου­λί­ου, στις Βρυ­ξέλ­λες, ανα­φο­ρά συ­νο­δευό­με­νη από ηλε­κτρο­νι­κές υπο­γρα­φές υπο­στή­ρι­ξης πο­λι­τών, κι­νη­μά­των, οι­κο­λο­γι­κών και άλλων ορ­γα­νώ­σε­ων, δη­μο­τι­κών κι­νή­σε­ων, σχε­τι­κά με τις εξής σο­βα­ρές πα­ρα­βιά­σεις:

1. Του άρ­θρου 107 και υπό­λοι­πων της ΣΛΕΕ (πρω­το­γε­νούς δι­καί­ου της Ε.Ε.).

2. Της διε­θνούς σύμ­βα­σης του Aarchus για την Πρό­σβα­ση σε Πλη­ρο­φο­ρί­ες, τη Συμ­με­το­χή του κοι­νού στη Λήψη Απο­φά­σε­ων και την Πρό­σβα­ση στη δι­καιο­σύ­νη για Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κά θέ­μα­τα.

3. Της Ευ­ρω­παϊ­κής Σύμ­βα­σης της Φλω­ρε­ντί­ας για την προ­ώ­θη­ση της προ­στα­σί­ας των το­πί­ων, τη δια­χεί­ρι­ση και το σχε­δια­σμό τους και της ορ­γά­νω­σης της Ευ­ρω­παϊ­κής συ­νερ­γα­σί­ας σε ζη­τή­μα­τα το­πί­ου.

4. Της Οδη­γί­ας 92/43/ΕΟΚ που ανα­δει­κνύ­ει τα λι­βά­δια Posidonia oceanica ως οι­κό­το­πο προ­τε­ραιό­τη­τας και της Συν­θή­κης της Βαρ­κε­λώ­νης που ανα­φέ­ρει την Posidonia oceanica ως κιν­δυ­νεύ­ον είδος.

5. Της οδη­γί­ας 2001/42/ΕΚ κατά την έκ­δο­ση του Νόμου 4062/2012 με θέμα: «αξιο­ποί­η­ση του πρώην Αε­ρο­δρο­μί­ου Ελ­λη­νι­κού & Πρό­γραμ­μα ΗΛΙΟΣ…», επει­δή η δια­δι­κα­σία και τα προ­α­παι­τού­με­να της εν λόγω Οδη­γί­ας δεν τη­ρή­θη­καν πριν την έκ­δο­ση του εν λόγω νόμου. Δη­λα­δή δεν πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­καν η εκ­πό­νη­ση Στρα­τη­γι­κής Πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κής Με­λέ­της (ΣΜΠΕ), η διε­ξα­γω­γή δια­βου­λεύ­σε­ων με το εν­δια­φε­ρό­με­νο κοινό και η συ­νε­κτί­μη­ση της πε­ρι­βαλ­λο­ντι­κής με­λέ­της  και των απο­τε­λε­σμά­των των δια­βου­λεύ­σε­ων.

Επι­πλέ­ον, επι­ση­μαί­νε­ται ότι στις 10 Σε­πτεμ­βρί­ου του 2015 εξε­δό­θη από­φα­ση του Ευ­ρω­παϊ­κού Δι­κα­στη­ρί­ου (αριθ. υπό­θε­σης C 453/14) που αφο­ρού­σε σε ερώ­τη­μα του ΣτΕ σχε­τι­κά με την υπο­χρέ­ω­ση ή μη της εφαρ­μο­γής της Οδη­γί­ας 2001/42 πριν την έκ­δο­ση του Προ­ε­δρι­κού Δια­τάγ­μα­τος 187/2011/ΦΕΚ Δ’ «περί μέ­τρων προ­στα­σί­ας της πε­ριο­χής όρους του Υμητ­τού….».

Η από­φα­ση αυτή του Ευ­ρω­παϊ­κού Δι­κα­στη­ρί­ου για την μη εφαρ­μο­γή της Οδη­γί­ας 2001/42 θε­ω­ρεί­ται ότι ενέ­χει θέση δε­δι­κα­σμέ­νου και στην πε­ρί­πτω­ση του Ν.4062/2012.

Το Νο­έμ­βρη του 2015, από τα ίδια μέλη της επι­τρο­πής αγώνα για το Μη­τρο­πο­λι­τι­κό Πάρκο στο Ελ­λη­νι­κό, κα­τα­τί­θε­ται Συ­μπλη­ρω­μα­τι­κή Ανα­φο­ρά με τη βο­ή­θεια της ευ­ρω­βου­λευ­τή κ. Σο­φί­ας Σα­κο­ρά­φα.

Για τους πα­ρα­πά­νω λό­γους ζη­τεί­ται από την Επι­τρο­πή Ανα­φο­ρών του Ευ­ρω­κοι­νο­βου­λί­ου να ακυ­ρω­θεί κάθε πρά­ξης που συ­ντε­λέ­στη­κε σε συ­νέ­χεια του Ν. 4062/2012 και ει­δι­κό­τε­ρα την ακύ­ρω­ση όλης της δια­δι­κα­σί­ας του δια­γω­νι­σμού καθώς και του σχε­δί­ου σύμ­βα­σης.

Στις 16 Μαρ­τί­ου του 2016, λοι­πόν, η επι­τρο­πή ανα­φο­ρών του Ευ­ρω­κοι­νο­βου­λί­ου έκανε δεκτή, προς διε­ρεύ­νη­ση, την ανα­φο­ρά και ζή­τη­σε από την Κο­μι­σιόν να κάνει προ­κα­ταρ­τι­κή έρευ­να σχε­τι­κά με τα ζη­τή­μα­τα που εγεί­ρο­νται.

rproject.gr